Défiscalisation

Vous trouverez dans cette rubrique toutes les informations claires et conçises afin de gérer au mieux vos impôts et vos investissements locatifs.

Les différentes parties étudiées sont :

• Le principe de la défiscalisation,
• Les différents investissements,
• Le calendrier de la défiscalisation,
• Les dates pour bénéficier des dispositifs Besson et Perissol.

 

I / Le principe de la défiscalisation

 

Définition de la défiscalisation : Dans le langage courant, le terme de défiscalisation désigne l'essentiel des dispositions prises pour échapper, en tout ou partie, à l'impôt en toute légalité.

 

• "Avantages fiscaux"

On appelle avantage fiscal l'économie d'impôt due au fait que la règle fiscale normalement applicable (régime de droit commun) comporte des exceptions (régime spécifique). Cet avantage peut résulter de mécanismes divers : déduction sur certains revenus catégoriels ou sur le revenu global, réduction d'impôt ou exonération au titre de certains placements ou au profit de certaines personnes, etc.

 

• Placements dits "défiscalisés"

On appelle placements défiscalisés ceux qui échappent à un ou plusieurs impôts :

1. Livret A, livret jeune, livret bleu du Crédit mutuel, LEP et CODEVI, dont les revenus sont exonérés d'IR, y compris de CSG, du prélèvement social de 2% et de CRDS,

2. Certains logements acquis neufs partiellement exonérés de droits de succession ou de donation, etc.

3. Biens ruraux donnés par bail à long terme, partiellement exonérés d'ISF,

4. PEA, dont les produits (revenus et plus-values) sont exonérés d'IR, sous réserve que l'épargne investie soit conservée pendant 5 ans normalement.

Fonctionnement du PEA :

• Sortie avant 2 ans : si cessions > 50000 frs, impostion = 22.5 % sur les gains + prélèvements sociaux soit 32.5 %,
• Sortie entre 2 et 5 ans : si cessions > 50000 frs, impostion = 16 % sur les gains + prélèvements sociaux soit 26 %,
• Sortie entre 5 et 8 ans : éxonéré d'impôt sur le revenu mais soumise aux prélèvements sociaux. Impossible d'effecteur des versements supplémentaires,
• Après 8 ans : idem ci-dessus mais tacite reconduction (pas considéré comme clôturé).

• Mécanismes dits "défiscalisants" :

  Ce sont souvent des mécanismes pouvant ouvrir droit à une imposition "plus douce". Certaines dispositions légales sont parfois présentées comme défiscalisantes, car elles permettent d' alléger, voir de supprimer le poids de l'impôt.

1. Donation ou donation-partage tous les 10 ans,
2. Paiement des droits de donation par le donateur,
3. Donation conjointe de biens commmuns par deux époux au profit d'un enfant,
4. Donation avec réserve d'usufruit,
5. Donation au dernier vivant en usufruit,
6. Changement de régime matrimonial,
7. Vente ou donation d'un usufruit temporaire.

1. Donation ou donation-partage tous les 10 ans

Pour le calcul des droits de donation dus au titre d'une nouvelle transmission intervenant entre le même bénéficiare, la règle du non-rappel des donations de plus de 10 ans permet de bénéficier à nouveau :

• des abattements normalement applicables,
• des premières tranches du barême d'imposition,
• et des réductions de droit pour charge de famille.

 

2. Paiement des droits de donation par le donateur

La prise en charge des droits de donation par le donateur, au lieu et place du bénéficiaire :

• ne constitue pas une libéralité supplémentaire,
• et n'entraîne pas d'imposition supplémentaire. De plus, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur nette des biens donnés.

 

3. Donation conjointe de biens commmuns par deux époux au profit d'un enfant

Les biens communs étant considérés comme donnés par moitié par chaque époux, les droits de donation sont calculés distinctement sur les biens donnés par chacun. L'abattement de 300000 frs s'applique donc 2 fois : une fois pour la part donnée par la mère, une fois pour la part donnée par le père.

 

4. Donation avec réserve d'usufruit

Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur des biens en nue-propriété. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et revient au nu-propriétaire, sans droits de succession à payer.

 

5. Donation au dernier vivant en usufruit

En présence d'enfants, ces derniers recueillent donc la nue-propriété des biens au décès du premier conjoint et acquittent les droits de succession sur la valeur en nue-propriété. Ils recueillent l'usufruit au décès du second conjoint, sans avoir de droits de succession à payer.

 

6. Changement de régime matrimonial

En permettant de modifier, parfois considérablement, la répartition des biens entre les conjoints, le changement de régime matrimonial (adoption du régime de la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale, par exemple) a une incidence directe sur la situation du conjoint survivant.Ce denier conserve certains biens (tout ou partie des biens communs, par exemple), sans droits de succession à payer.

7. Vente ou donation d'un usufruit temporaire

Pour celui qui conserve la nue-propriété, cette opération :

• a pour intérêt de transférer la charge de l'ISF sur l'usufruitier (à condition, bien évidemment, que ce dernier ne soit pas fiscalement à charge).
• mais présente l'inconvénient de ne plus percevoir les revenus correspondants.

II / Les différents investissements

 

Placements dits "défiscalisants"

Les placements défiscalisants permettent d'obtenir un allègement de l'impôt sur le revenu global. Ils vous sont présentés ci-dessous par ordre alphabétique de loi.

1. Investissements immobiliers locatifs neufs Besson, ouvrant droit à une déduction sur les revenus fonciers pour amortissement,

2. Investissements dans les DOM-TOM,

3. Opérations Malraux et monuments historiques,

4.Investissements Périssol,

5. Investissements dans les SOFICA ou Quirats ouvrant droit à une déduction sur le revenu global, etc.

6. ZRR.

7. ANAH : Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat

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Investissements Besson :

Cette loi est destinée à favoriser le logement locatif à la limite du logement social.

Ces logements sont affectés à la résidence principale du locataire (sous conditions de ressources et loyers plafonnés).

Durée : 9 ans de location minimum (sauf invalidité, décès ou licenciement du contribuable ou de son conjoint).

 

La location de logements sous conditions de loyer et de ressources du locataire, détenus en direct ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI...), peut ouvrir droit à des avantages fiscaux qui diffèrent selon que le logement est neuf ou ancien.

1. Lors de l'acquisition et durant la détention

Imposition des revenus des logements neufs

Déduction pour amortissement accordée, à leur demande expresse (option irrévocable), aux personnes physiques, propriétaires de logements urbains situés en France :

• construits ou acquis neufs (ou en l'état futur d'achèvement) à compter du 01.01.99,
• et loués nus dans les 12 mois (comme résidence principale exclusivement), sous conditions de loyer et de ressources du locataire, pendant 9 ans, à une autre personne qu'un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant.

Elle s'applique également aux locaux affectés à un autre usage que l'habitation acquis epuis le 01.01.99 et transformés en logements. Pour un même logement, la déduction n'est pas cumulable avec la réduction d'IR pour investissement outre-mer. Usufruitier et nu-propriétaire sont exclus du dispositif (sauf exception pour le conjoint survivant). Revenus imposables au titre des revenus fonciers : - sans option pour le régime "micro-foncier" ; - après déduction forfaitaire de 6 % durant la période d'amortissement (14 % ensuite).

Imposition des revenus des logements anciens

Déduction forfaitaire pour les personnes physiques, propriétaires de logements situés en France :

• loués nus (comme résidence principale), pendant 6 ans, à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant.
• dont le bail est conclu à compter du 01.01.99 (quelle que soit la date d'acquisition).

Revenus imposables au titre des revenus fonciers sans option possible pour le "micro-foncier", après déduction forfaitaire de 25 % pendant les 6 premières années de location (reconduction possible tous les 3 ans).

2. Lors de la cession

Remise en cause des avantages

Si cession du logement pendant la période d'engagement de location (sauf invalidité, licenciement ou décès du contribuable).

(1) Déduction de 2.5 % pendant 6 années supplémentaires

Taux de l'amortissement fixé :

• à 8 % pour chacune des 5 premières années
• et à 2.5 % pour chacune des 4 années suivantes.

Dispositif BESSON : Plafond de ressources du locataire (1)

(1) Pour les baux conclus en 2000. Les plafonds de ressources sont revisés tous les ans.

Investissements dans le DOM-TOM :

Cet investissement permet une réduction d' impôt calculée sur la base du prix de revient de l'investissement, répartie sur 5 ans.

Nouveautées : entre le 01/01/01 et le 31/12/06 : la réduction, au lieu d'une réduction sur le revenu net global, sera à 40% au lieu de 50%. Un agrémént est devenu nécessaire pour certaines opérations (programmes supérieurs à 2000 000 ou 5000 000 de francs.

Certains investissements, effectués outre-mer par les particuliers, ouvrent droit à réduction d'IR. Indépendamment de cet avantage, ces investissements sont, selon leur nature, soumis au régime fiscal des actions françaises, immeubles locatifs, SCI ou SCPI.

1. Lors de l'acquisition ou de la souscription

Réduction d'IR

Sont concernés les investissements suivants effectués, jusqu'au 31-12-2002, dans ls DOM-TOM (Guadeloupe, Martinique, Guyanne, Réunion, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française) et autres térritoires d'outre-mer :

- Souscription au capital de sociétés de développement régional ou exerçant dans certains secteurs d'activités (industrie, pêche, hôtellerie et tourismes, énergies nouvelles, agriculture, BTP, transport, artisanat, audiovisuel et cinéma).

- Construction ou acquisition d'un logement neuf, habité par le propriétaire ou loué non meublé comm résidence principale, pendant 5 ans (6 ans dans le secteur locatif intermédiaire).

- Souscription au capital de sociétés immobilières ayant pour objet de construire ou d'acquérir (SCPI notamment) des logements neufs destinés à être loués non meublés à titre de résidence principale pendant 5 ans au moins (à compter de l'achèvement ou de l'acquisition), sous réserve de conserver les parts 5 ans au moins.

 

La réduction d'IR est répartie sur 5 ans (elle s'impute sur l'impôt dû au titre de l'année de l'investissement et des 4 années suivantes). Elle est égale chaque année à :

- 5 % du montant de l'investissement,

- 10 %, pour l'impôt dû au titre de 1996 à 2001, dans le cadre d'un investissement immobilier réalisé depuis le 01.07.96 dans le secteur "intermédiaire" ( sous conditions de loyer et de ressources du locataire).

 

La réduction d'IR pour investissement outre-mer n'est pas cumulable avec certains avantages fiscaux, notamment :

- la réduction d'IR pour dépenses liées à l'habitation principale, investissement Méhaignerie, ou souscription au capital de certaines PME.

- la déduction pour amortisement Besson ou Périssol.

- la déduction sur le revenu global pour pertes en capital subies par les créateurs d'entreprise.

- l'abattement de 8000 F ou 16000 F sur certains revenus mobiliers.

 

2. Durant la Détention

Pas de mesure particulière

3. Lors de la cession

   La réduction précedemment obtenue peut être reprise en cas de cession avant la fin du délai d'engagement de location ou de conservation des parts.

   Le régime d'imposition de la plus-value réalisée diffère selon la nature de l'investissement :

   - régime des plus-values sur valeurs mobilières, pour les souscriptions en numéraire au capital de sociétés,

   - régime des plus-values immobilières, pour les acquisitions ou constructions de logements, etc.

Opérations Malraux et monuments historiques :

Certains immeubles, nécessitant des mesures de protestion particulières compte tenu de leur ancienneté, beauté ou caractère historique, font l'objet d'aides, notamment fiscales.

Les opérations Malraux sont des opérations de restauration immobilière. Les travaux réalisés dans certains secteurs protégés (protection du patrimoine) consisitant à créer un déficit foncier sont imputables sur le revenu global qans limitation de montant.

Pour les monuments historiques : tout bien faisant partie du Patrimoine National ou classé "Monuments Historiques" (à caractère historique ou artistique) nécessite un agrément de la direction des impôts. Les charges d'entretien du bien peuvent être déduites du revenu global.

Les biens classs ou inscrits à l'inventaire des Monuments Historiques, ainsi que les meubles qui en constituent le complément, bénéficient d' une éxonération de droits de donation ou de succession. Egalement ceux détenus via une SCI.

1. Lors de l'acquisition

Droits de succession et de donation

Les opérations Malraux (opérations de restauration immobilière) ne donnent droit à aucun avantage particulier : régime de droit commun, applicable à tous les immeubles.

Les monuments historiques (immeubles dont la conservation présente un intérêt historique ou artistique) :

• bénéficient d'une éxonération totale (y compris pour les meubles), sous réseve de la conclusion d'une conventionavec les ministres des Finances et de la Culture prévoyant, notamment, les modalités d'accès du public,
• sont imposables selon le régime de droit commun, en l'absence de convention.

2. Durant la Détention

Imposition des revenus

Ces revenus sont imposables à lo'IR au titre des revenus fonciers (sans option possible pour le régime "micro-foncier), sous réserve de deux particularités :

• le revenu foncier imosable est déterminé selon des règles particulières,
• le déficit foncier, résultant des charges autres que les intérêts d'emprunts, est imputable sur le revenu global, sans limitation.

Opératin Malraux : certaines dépenses supplémentaires sont déductibles des revenus fonciers : frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration (AFU), dépenses de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs, dépenses de travaux de transformation en logement.

Principales conditions recquises :

• restauration complète de l'immeuble,
• travaux soumis à autorisation spéciale,
• location du logement non meublé, à usage d'habitation principale du locataire, pendant au moins 6 ans (9 ans si l'autorisation des travaux a été obtenue avant le 01.07.93).

S'agissant d'un monument historique :

• procurant des recettes imposables : abattement de 10000 frs ou 15000 frs sur les revenus fonciers, sans justification,
• ne procurant aucune recette : pas de déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, mais déduction possible, sur le revenu global de la même année, des sommes consacrées aux travaux de réparation et d'entretien.

ISF

Les opération Malraux ne donnent droit à aucun avantage particulier : imposition selon le régime de droit commun. Les monuments historiques :

• détenues par l'intermédiaire d'une SCI, sont exonérés pour la fraction des parts représentant des objets d'art, de collection et d'antiquité de plus de 100 ans d'âge (et imposables selon le régime de droit commun, pour la fraction des parts représentative du monument).
• dans tous les autres cas, sont imposables selon le régime de droit commun.

3. Lors de la cession

Pas de mesure particulière

Les règles communes à tous les immeubles s'appliquent.

Investissements Périssol :

L'investissement dans l'immobilier locatif neuf (sans conditions de loyer ou ressources du locataire), en direct ou par l'interédiaire d'une société non soumise à l'IS (SCI, SCPI...), peut encore ouvrir droit une déduction pour amortissement sur les revenus fonciers.

1. Lors de l'acquisition et durant la détention

Imposition des revenus

Revenus imposables au titre des revenus fonciers, sans option possible pour le "micro-foncier", après :

- déduction pour amortissement,

- et déduction forfaitaire fixée à 6 % (définitivement).

La déduction pour amortissement est accordée, à leur demande expresse (option irrévocable), aux personnes physiques, propriétaires de logements situés en France :

- acquis neufs (ou en l'état futur d'achèvement) entre le 01.01.96 et le 31.08.99, ou construits entre le 01.01.96 et le 31.12.98,

- et loués nus (comme résidence principale ou secondaire), dans les 12 mois et pendant 9 ans, à une personne ne faisant pas partie du foyer fiscal.

Sont considérés comme neufs les logements loués après :

- réhabilitation, si l'acquisition a été soumise à TVA,

- ou tranformation, pour les locaux affectés avant l'acquisition à un autre usage que l'habitation (bureau, etc.).

Pour un même logement la déduction n'est cumulable : ni avec réduction d'IR pour investissement locatif Méhaignerie, ni avec celle pour investissement dans les DOM-TOM.

Le déficit foncier s'impute, pour la seule fraction hors intérêts d'emprunts, sur le revenu global, dans la limite de 100000 frs par an (contre 70000 F normalement).

2. Lors de la cession

Sort des déductions pratiquées

En cas de transmission du logement ayant ouvert droit à déduction :

-à titre onéreux (par vente, échange ou apport en société) : la déduction est remise en cause si la cession intervient pendant la période d'engagement de location de 9 ans et ce sauf invalidité, licenciement, décès du propriétaire ou de son conjoint).

- par succession ou donation : les héritiers, légataires ou donataires peuvent demander à reprendre, à leur profit, le bénéfice de la déduction pour la période restant à courir.

Taux de l'amortissement fixé :

• à 10 % pour chacune des 4 premières années,
• et à 2 % pour chacune des 20 années suivantes.

Quirats et SOFICA :

Les sommes investis dans le cinéma (via les SOFICA) ou dans les part de navires ("QUIRATS") sont déductibles du revenu global, mais selon des modalités différentes dans l'un ou l'autre cas.

1. Lors de la souscription

Déduction sur le revenu global

Quirats (parts de copropriété de navires battant pavillon français) :

• pour l'achat du 01.01.91 au 31.12.99 de parts de copropriété de navires civils de charge ou de pêche neufs, déduction au titre de l'année de livraison des navires, égale à 25 % des sommes versées, dans la limite annuelle de 25000 F personne seule et 50000 F couple marié,
• pour l'achat du 09.07.96 au 31.12.2000 de parts de copropriété de navires armés du commerce, déduction au titre de chaque année de versement ( si demande d'agrément avant le 15.09.97), égale aux sommes versées, dans la limite annuelle de 500000 F personne seule et 1000000 F couple marié.

La déduction est accordée sous réserve que le souscripteur conserve ses parts jusqu'au 31 décmbre de la 4ème année suivant celle de la livraison du navire notamment.

REMARQUE : Aucune de ces déductions n'est cumulable avec la réduction d'IR pour investissement dans les DOM-TOM.

SOFICA - Déduction au titre des sommes versées pour la souscription au capital de SOFICA (sociétés de financement du cinéma et de l'audiovisuel), égale à 100 % des sommes versées :

• dans la limite annuelle de 25 % du revenu net global du souscripteur,
• et, en outre, à concurrence de 120000 F pour toutes les souscriptions effectuées depuis le 01.01.97.

La déduction est accordée l'année de souscription des parts, sous plusieurs conditions, notamment sous réserve que le souscripteur conserve ses parts de copropriété pendant 5 ans à compter de leur acquisition.

Droits de succession ou de donation

Régime de droit commun

2. Durant la détention

Imposition des revenus

• Quirats : la quote-part des bénéfices réalisés par la copropriété de navires revenant au porteur de parts est imposable à l'IR dans la catégorie des BIC.
• SOFICA : même régime que pour les dividendes d'actions françaises.

3. Lors de la cession

Imposition des plus-values

• Quirats : régime des plus-values professionnelles,
• SOFICA : régime des plus-values sur valeurs mobilières.

Loi Demessine : ZRR 

Location : 9 ans.

Plafond de réduction d’impôt : 90 000 F (13 720 Eu.)

15% de l’investissement, plafonné à 600 000 F (91 470 Eu.) pour un couple,

Les 90 000 F sont Imputables sur 4 ans à hauteur de 22 500 F (3430 Eu) / an.(Sur le montant des impôts à payer.)

Récupération de la TVA (19.6%.) En confiant la gestion locative déléguée à un professionnel du Tourisme.

Ex : si vous achetez un bien de 600 000 F HT, sa valeur réelle sera de 717 600 F

(109 397 Eu) TTC. Soit un gain net de 117 600 F (17 928 Eu) pour vous !

Elle n’est acquise qu’au terme de 20 années de possession du bien.

Sinon : (TVA : 20 ) X nombre d’année de détention = TVA acquise.

Possibilité de conserver le bien 3 semaines par an pour un usage personnel.

(Formule locative.)

L’ANAH : Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat

www.anah.fr

Les aides de l’ANAH, pour la rénovation des logements anciens, sont octroyées suivant certaines règles :

• les logements doivent être achevés depuis au moins quinze ans au 1^er octobre précédent,
• la date de la demande de subvention,
• les logements doivent être loués en résidence principale durant dix ans.

Types de travaux subventionnés :

Tous les travaux d’amélioration de l’habitat.

Montant subventionné :

*Aides particulières dans le cadre de l’OPAH,

Les départements concernés sont :

• 12, 15, 16, 22, 26, 30, 31, 32, 36, 59, 64, 65, 67, 68, 78, 97-2 (Martinique), et 97-4 (Réunion).

Le tableau ci-dessous vous permet de consulter rapidement les dates importantes pour la gerstion devos investissements immobiliers.

Certains "avantages fiscaux" accordés au titre de tel ou tel placement ont été institués pour une durée limitée, comme en témoigne le tableau ci-dessous.

IV / Les dates à retenir pour bénéficier des dispositifs Périssol et Besson

(a) La déclaration d' ouverture de chantier peut être antérieure au 1er janvier 1999